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Ivan SALIBA inscrit sous le n° 4651 à l'Ordre des géomètres-experts

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SOMMAIRE :
I - DES ECONOMIES, HORS DE PRIX !
II - ASSAINISSEMENT INDIVIDUEL
III - CHEMINS RURAUX - CHEMINS D'EXPLOITATION
IV - NOS COURS : LOI DE FINANCES 2004
V - CADASTRE INFORMATISE, PRUDENCE !
VI - VOISINAGE, TOUR D'ECHELLE PAS SI SIMPLE...
VII - URBANISME : VACHERIE DE VOISINS !
VIII - GARDEZ VOS DISTANCES : LES JOURS ET LES VUES







I - DES ECONOMIES, HORS DE PRIX !   cone
Vous venez d'acheter le terrain de vos rêves.

Exigez de votre architecte ou constructeur que le dossier de permis de construire soit établi sur la base d'un relevé topographique, complément indispensable au bornage contradictoire de la propriété.

En effet, la réglementation d'urbanisme encadre votre projet :


Après obtention de votre permis de construire, je pourrais ainsi implanter en planimétrie et altimétrie votre future maison sur le terrain.

L'architecte, le terrassier, puis le maçon travailleront en toute quiétude.
Ne faites pas cette économie qui pourrait vous coûter très cher :
Les recours de voisins, Mairies ou Administrations contre les bâtiments ne respectant pas la réglementation sont de plus en plus nombreux ;

Ils entraînent des années de galère, voire la démolition pure et simple de ces constructions.

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II - ASSAINISSEMENT INDIVIDUEL   cone

Trois éléments majeurs à considérer :

1) Aptitude au sol :

Une étude de sol permettra de connaître la filière d'assainissement à adopter (tranchées, lit d'épandage, filtre à sable drainé ou non-drainé, possibilités d'évacuation des effluents traités dans le milieu naturel...).

2) Caractéristiques du terrain :
Le terrain devra présenter une surface de 200 m² à l'aval de la construction pour placer le dispositif d'assainissement à un minimum de 3 mètres des arbres et limites de propriété, et à plus de 5 mètres des constructions voisines.

3) Aspect juridique :
L'arrêté du 6 mai 1996, modifié par l'arrêté du 3 décembre 1996, et sa circulaire d'application du 22 mai 1997 fixe les prescriptions techniques ; cet arrêté a été complété par l'arrêté préfectoral Haut-Savoyard du 26 décembre 2003 qui a été remplacé par celui du 6 août 1999.
...si un doute persiste, contactez moi...
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III - CHEMINS RURAUX - CHEMINS D'EXPLOITATION   cone

Extrait Point de Mire publié par la Chambre U.N.G.E. de la Haute-Savoie :

"Les chemins ruraux font partie du domaine privé de la Commune ; ils sont affectés à l'usage du public et ne sont pas classés dans la voirie communale. Ces chemins peuvent être acquis en tout ou partie au moyen de la prescription trentenaire.

Les chemins ruraux, faisant partie du domaine privé des Communes, sont soumis au droit commun du bornage et ne sont pas soumis comme les voies communales à l'alignement.

Lorsqu'un riverain veut connaître les limites exactes du chemin rural avant d'entreprendre des travaux en bordure, il doit demander à un géomètre-expert de procéder au bornage.

Les chemins ou sentiers d'exploitation sont des voies privées qui servent exclusivement à la communication entre diverses propriétés. Ainsi, un chemin reliant deux voies publiques est présumé être un chemin rural alors qu'un chemin servant exclusivement à l'exploitation de différentes propriétés est présumé être un chemin d'exploitation.

Les propriétaires riverains d'un chemin d'exploitation disposent d'un droit d'usage et n'ont pas à faire la preuve d'un autre titre.

L'existence d'un chemin d'exploitation peut être établie par tous moyens de preuves".

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IV - NOS COURS : LOI DE FINANCES  2004     cone

Barème de l'usufruit viager

La loi de finances pour 2004 a actualisé le barème fiscal pour l'évaluation de l'usufruit en cas de démembrement de propriété.

Le nouveau barème est le suivant :
Evaluation des droits d'usufruit et de nue-propriété
(art. 669 Code Général des Impôts)
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de :
21 ans révolus 90 % 10 %
31 ans révolus 80 % 20 %
41 ans révolus 70 % 30 %
51 ans révolus 60 % 40 %
61 ans révolus 50 % 50 %
71 ans révolus 40 % 60 %
81 ans révolus 30 % 70 %
91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

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V -  CADASTRE INFORMATISE : PRUDENCE !    cone

Extrait Point de Mire publié par la Chambre U.N.G.E. de la Haute-Savoie :
Dans une société où le "numérique" rentre chaque jour un peu plus dans nos foyers, par le biais de la musique (CD), de la vidéo (DVD) ou de la photo, personne ne jugera anormal de constater son apparition dans le contexte du plan cadastral informatisé que l'on retrouve de plus en plus souvent en consultation dans nos communes.

Attention cependant à l'amalgame qui peut être fait entre "numérique" et précision, cette dernière dépendant directement de celle des données d'origine.
Par analogie, prenez l'exemple de vos vieux vinyls ou de vous vidéos VHS, qui, une fois numérisés sur CD ou DVD ne seront pas de meilleure qualité.

Pour le plan cadastral, il en est de même, celui-ci ayant été établi essentiellement à des fins fiscales, la précision obtenue est proportionnelle aux moyens techniques et financiers mis en oeuvre. Les plans cadastraux dont nous avons hérités datent pour la plupart de la fin du XIXème, voire du début du XXème siècle. Ils ont subi, depuis leur origine, des mises à jour et des corrections, sans pour autant avoir connu de refonte complète.

Sachant que sur un plan au 1/2000e, l'épaisseur d'un trait représente 50 centimètres sur le terrain, il est illusoire d'annoncer des distances au centimètre ou des surfaces au centième de mètre carré, même si ces dernières sortent tout droit du sacro-saint ordinateur.

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VI - VOISINAGE : TOUR D'ECHELLE PAS SI SIMPLE     cone

Extrait Point de Mire publié par la Chambre U.N.G.E. de la Haute-Savoie :

Le tour d'échelle est le droit, pour le propriétaire d'un mur ou d'un bâtiment contigu à la propriété voisine, de faire les travaux de réparation et d'entretien indispensables sur ce mur ou ce bâtiment en pénétrant sur le fonds voisin.

Ce droit, à défaut de règles particulières dans le Code Civil en vigueur, ne peut provenir que d'un titre de servitude de tour d'échelle, par destination du père de famille (fonds provenant d'un même partage), ou dans certains cas d'usages locaux.
A défaut, et en l'absence d'un accord amiable du voisin, les tribunaux peuvent autoriser, à titre temporaire, un propriétaire et ses ouvriers à passer sur le fonds voisin pour réaliser les travaux nécessaires sur son mur ou son bâtiment.

Ce droit n'est alors accordé que si les conditions suivantes sont respectées :

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VII - URBANISME : VACHERIE DE VOISINS !    cone

Extrait Point de Mire publié par la Chambre U.N.G.E. de la Haute-Savoie :
Les nouveaux bâtiments d'élevage doivent être implantés au moins à 50 mètres des constructions existantes à usage d'habitation ; cette distance pouvant être augmentée à 100 mètres lorsque l'exploitation dépasse 40 têtes de bétail.

Depuis le 1er janvier 2000 (art. L 111-3 du Code Rural), cette règle concerne les exploitations agricoles existantes et devient réciproque : aucune construction d'habitation ne peut être édifiée ou aménagée à moins de 50 mètres (100 mètres au-dessus d'un certain seuil) d'une exploitation agricole d'élevage, même dans les zones réputées constructibles des Plans d'Occupation des Sols.

La distance de recul est calculée à partir du lieu d'élevage des animaux.

Cette interdiction de construire s'éteint lors de la disparition de l'exploitation agricole.

Si vous êtes propriétaire d'un terrain constructible, soyez donc très vigilant ! Recensez les bâtiments d'élevage situés dans votre voisinage et suiveillez les implantations nouvelles qui pourraient venir rendre inconstructible votre terrain.

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VIII - GARDEZ VOS DISTANCES : LES JOURS ET LES VUES    cone

Extrait Point de Mire publié par la Chambre U.N.G.E. de la Haute-Savoie :

Les jours sont des ouvertures, grillagées et fermées par un verre dormant, donc ne s'ouvrant jamais et laissant seulement traverser la lumière.
Pour ces jours, il n'y a pas de distance minimale légale à respecter du fonds voisin à condition qu'ils soient placés à une certaine hauteur par rapport au plancher de la pièce à éclairer :

 Les vues sont des ouvertures ordinaires, non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir.
On ne peut créer de vues droites, ni balcons, sur l'héritage de son voisin à moins de 1,90 m de distance de la limite séparative.
De même, on ne peut voir de vues de côté ou obliques à moins de 0,60 m de cette limite.

Ces reculs ne s'appliquent pas le long des voies publiques.

Le droit d'avoir des vues et des jours à des distances irrégulières du voisin peut résulter d'un titre, de la prescription trentenaire, ou de la destination du père de famille.

Au contraire des vues, les jours ont un caractère précaire, et ne peuvent dès lors bénéficier de la prescription. Le voisin peut les obstruer en élevant une construction en limite de propriété.

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