Ivan SALIBA géomètre-expert : bornage, division, servitude, mitoyenneté, copropriété...

Le bornage peut être total lorsqu'il concerne toutes les limites d'une même propriété, ou partiel s'il ne concerne qu'un ou plusieurs côtés sans que toutes les limites soient parfaitement définies.

Le bornage amiable est celui qui est effectué à l'initiative de l'une ou de plusieurs des parties intéressées et qui s'achève sur un accord amiable. Le ou les géomètres-experts qui effectuent le bornage amiable sont choisis librement par les parties.

Le bornage judiciaire est effectué à la demande d'une des parties auprès du Tribunal d'Instance et se conclut par un jugement de ce tribunal ou d'une juridiction d'appel.

Un géomètre-expert est généralement désigné par le juge pour rechercher et proposer une solution, et c'est le juge qui fixe la limite au vu du rapport de l'expert.

Est mitoyen ce qui est entre deux biens, ce qui est commun à l'un et à l'autre.

mitoyennete

Une clôture, un mur, une haie, un fossé séparant deux propriétés peuvent être mitoyens. La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, et non une servitude.

Présomption de mitoyenneté

La mitoyenneté des murs, des clôtures, mais également celle des fossés et des haies est présumée. C'est donc à celui qui revendique la pleine propriété d'apporter des preuves de non mitoyenneté.

Ces preuves peuvent être prévues par le Code Civil, par les usages locaux ou par des indications portées dans les actes de vente ou sur les plans et procès-verbaux de bornage.

La mitoyenneté entraîne des droits et des obligations spécifiques

Que ce soit pour crépir un mur mitoyen, y percer des ouvertures, le rehausser ou tout simplement pour l'entretenir et le réparer, des droits et des obligations s'imposent aux deux propriétaires du mur.

Le recours au géomètre-expert vous évitera de commettre des erreurs aux conséquences pécuniaires importantes.

Chaque propriétaire n'est pas détenteur de la moitié du mur qui se trouve situé de son côté, mais copropriétaire de la totalité du mur, ce qui entraîne des conséquences différentes.

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D'après l'article 637 du Code Civil :
"une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire".

La propriété qui bénéficie de la servitude est le fonds dominant. La propriété qui est pénalisée par la servitude est le fonds servant. La servitude est rattachée à la propriété et non pas au propriétaire. Ce n'est pas une tolérance. En cas de changement de propriétaire, la servitude demeure.

Certaines servitudes dérivent de la situation des lieux (écoulement des eaux pluviales), et d'autres sont établies par la loi (servitudes de marchepied), sont créées du fait de l'homme (aqueduc).

On rencontre des servitudes continues (servitudes de vue) et d'autres qui sont discontinues (servitudes de passage), ainsi que des servitudes apparentes, et d'autres non-apparentes (servitudes non aedificandi).

Quelques questions parmi celles qui peuvent se poser :

Comment les servitudes s'établissent-elles ?
Quelle est la différence entre une servitude établie par titre et une établie par prescription ?
Que se passe-t-il si on veut déplacer une servitude de passage ?
Qu'est-ce qu'une servitude réciproque ?
Comment les servitudes s'éteignent-elles ?
Qu'est-ce qu'une servitude par destination du père de famille, qu'est-ce qui la différencie des autres servitudes ?

Le rôle du géomètre-expert : cerner les problèmes nés des servitudes et les résoudre exige une parfaite connaissance du Code Civil et d'une abondante jurisprudence.

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Une division foncière est la création conventionnelle d'une limite future à l'intérieur d'une même propriété. Elle est généralement effectuée en vue d'une vente, d'une donation, d'un partage de famille, d'une expropriation. Elle peut également être demandée pour des raisons fiscales comme l'apport en garantie, par hypothèque, d'une partie d'une propriété.
cadastre

Cette opération nécessite généralement la signature par les parties d'un acte notarié ou administratif, avec annexion d'un plan coté repérant la division.

Par analogie au bornage, qui est la définition d'une limite séparative entre deux voisins, on qualifie souvent de "bornage" la division foncière. Celle-ci a, en fait, pour but de délimiter et de matérialiser les limites d'une parcelle prise à l'intérieur d'une plus vaste propriété pour en détacher, par exemple, un terrain à bâtir, alors qu'il n'y a toujours qu'un seul propriétaire.

Bornage des deux parties résultant de la division foncière : une nécessité ? La division foncière n'entraîne pas nécessairement le bornage total des deux parties issues de la division, qui se révèle pourtant préférable, voire indispensable s'il s'agit de terrains à bâtir ou assimilés.

Conséquences d'une division foncière : Une division foncière peut avoir des conséquences très importantes sur la partie détachée en vue d'une vente ou d'une donation, mais également sur la partie restante.

Ainsi, la division peut réduire considérablement les droits à bâtir attachés au terrain restant, et même, dans certains cas, le rendre inconstructible.

Elle peut également entraîner des servitudes de passage, de vue, de puisage ou de passage de canalisations dites "par destination du père de famille", qui, si elles ne sont pas dénoncées dans l'acte de mutation deviendront définitives.

Le mesurage des lots de copropriété

La loi Carrez impose aux vendeurs le mesurage des lots de copropriété.
La loi du 18 décembre 1996 et son décret d'application du 23 mars 1997 (lien avec le texte de loi n° 65-557 du 18 décembre 1996 et décret) rendent obligatoire la mention de la superficie privative d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété dans tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot (ou d'une fraction de lot) de copropriété.
Seule l'intervention d'un géomètre-expert peut vous garantir un calcul exact de cette superficie privative. En garantissant une surface privative, le géomètre-expert engage sa responsabilité civile.

La recherche d'amiante est désormais obligatoire dans les parties privatives comme dans les parties communes des bâtiments construits avant 1997. A cela s'ajoute la recherche en plomb dans les peintures des immeubles construits avant 1948. Dans les deux cas, c'est le vendeur qui a l'obligation de fournir ces attestations. De plus l'état parasitaire est également obligatoire dans certaines zones réputées touchées par les termites, comme Paris depuis peu. Enfin, le carnet d'entretien, témoin de l'état d'une copropriété et des travaux réalisés ou à venir, institué par la loi SRU du 13 décembre 2000 doit être tenu à jour. Les vendeurs à qui l'on a demandé de prendre en charge ces obligations doivent pouvoir s'appuyer sur des professionnels dont la compétence est reconnue et régulièrement mise à niveau.

La formation initiale d'ingénieur des géomètres-experts (BAC + 7, 5 ans d'études supérieures, 2 ans de stage), les qualifications qu'ils détiennent en matière de diagnostics immobiliers, la garantie de leur responsabilité, leur obligation de formation et la mise en place d'une marque collective assurent la qualité des prestations fournies et en définitive la protection du consommateur, de l'acquéreur.

La décentralisation a transféré aux collectivités locales, régions, départements, communes de nombreuses compétences relevant antérieurement des attributions de l'Etat, en même temps qu'elle transférait aux élus locaux les responsabilités antérieurement assumées par les agents de l'Etat.

ingenierie

Dans ce contexte, le géomètre-expert est un partenaire incontournable pour assurer l'ingénierie et la maîtrise d'oeuvre des projets menés par les collectivités territoriales en matière de voiries et de réseaux, d'infrastructures, de recolement des ouvrages, de requalification d'espace public, d'aménagement de centre bourg ou de zones d'activités.

Le géomètre-expert intervient à chaque étape du projet et assume les responsabilités attachées à sa qualité de maître d'oeuvre pour laquelle il est tenu de souscrire une assurance.

En phase de définition du projet, il peut réaliser les études amont de préfaisabilité ou de définition de programme en parfaite adéquation avec les spécificités locales et en prenant en compte les contraintes qu'elles soient fonctionnelles, réglementaires, urbanistiques ou environnementales, et fournit les conseils appropriés dans le cadre d'un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage.

Au stade du projet, lorsque le programme est arrêté, dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre, il peut réaliser les plans jusqu'aux plans d'exécution et de consultation des entreprises, se charger de la passation des marchés et assurer la coordination et la direction des travaux, en qualité de responsable contractuel dans les délais impartis et dans le respect du budget fixé.

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L'Ordre des géomètres-experts est clairement positionné et reconnu en tant qu'acteur de l'urbanisme.

Les compétences techniques dont dispose le géomètre-expert urbaniste, sa connaissance du terrain et des rouages administratifs, lui permettent d'intervenir à toutes les étapes de la démarche urbanistique.

1ere étape : Planifier
Les documents de planification sont le Schéma de Cohérence Territorial SCOT, le Plan d'Urbanisme PLU, la Carte Communale CC.
Ils contiennent le PADD et doivent répondre à des principes rigoureux, des obligations réglementaires complexes codifiées dans le Code de l'Urbanisme.
La réalisation de ces documents est très souvent confiée à un géomètre-expert urbaniste, pour le rôle d'animateur qui lui est demandé à cette occasion.

2ème étape : Opérer
Le document d'urbanisme va jouer le rôle de filtre face aux entreprises immobilières des professionnels et des particuliers.

Le rôle du géomètre-expert urbaniste se situe à deux niveaux :

- conseil et maître d'oeuvre de la collectivité dans la réalisation d'équipements de voirie et de réseaux, en vue de rendre constructibles des terrains (financement de ces équipements : taxes et participations : TLE, PRE, PVR, PAE et leur réalisation : marchés publics, techniques VRD);

- conseil et maître d'oeuvre des procédures et modes opératoires : ZAC, lotissement, permis de construire, AFU, et des taxes et participations (archéologie préventive, TDNS,...).

Le géomètre-expert urbaniste est à même d'intervenir à toutes les étapes du processus d'aménagement, en passant bien entendu par la connaissance technique et juridique du foncier (topographie, servitudes, valeur).

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IX - EXPERTISE - ESTIMATION cone

Un géomètre-expert, comme d'autres professionnels de l'immobilier, peut évaluer un immeuble bâti ou un terrain, afin de déterminer sa valeur, par exemple, avant un partage successoral ou une déclaration d'impôt sur la fortune, ou avant sa mise en vente. L'Ordre

des géomètres-experts est signataire de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, ce qui entraîne l'obligation pour ses membres de respecter certaines règles déontologiques et certaines méthodes d'évaluation.

Il doit vous remettre un rapport daté et signé, à l'issue de sa mission. Ce document doit être complet, clair, précis et motivé. Il est confidentiel : le géomètre-expert ne peut le communiquer à une tierce personne sans votre accord.

Il est responsable des documents que vous lui avez confiés, et est tenu de les restituer à l'achèvement de sa mission.

Il est responsable des études ou travaux dont il est l'auteur. Si vous utilisez son rapport pour un autre objet que celui prévu initialement, sa responsabilité ne joue plus. Vous ne pouvez pas utiliser le rapport de l'expert de façon partielle, car cela pourrait provoquer des erreurs. Si vous le faites, votre propre responsabilité peut être engagée, soit par un tiers abusé par une présentation tronquée, soit par l'auteur du rapport si cette présentation a pour effet de porter atteinte à sa notoriété ou à sa compétence.

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I	- DELIMITATION - BORNAGE
II	- MITOYENNETE
III	- SERVITUDES ET DROITS REELS RATTACHES A LA PROPRIETE
IV	- DIVISION FONCIERE
V	- COPROPRIETE
VI	- DIAGNOSTIC TECHNIQUE
VII	- INGENIERIE ET MAITRISE D'OEUVRE
VIII	- URBANISME
IX	- EXPERTISE - ESTIMATION